5%法则：30秒判断一套房是租划算还是买划算
结论先行：5%法则说的是，买房每年的隐性持有成本大约等于房价的5%——约1%房产税、1%维护费、3%资金成本。把房价乘以5%再除以12，得到一个门槛月租：同类房子的实际月租高于这个数，买更划算；低于这个数，租更划算。50万美元的房子门槛是每月2,083美元，75万是3,125美元，35万是1,458美元，手机计算器三十秒就能算完。
官方规则核对：2026-10-29 · OpenAA 中文整理
5%是怎么拆出来的
三块构成：房产税约1%，美国全国实际税率的中位水平大致在此，买下房子后年年要交、卖房也收不回来；维护费约1%，屋顶、空调、管道这些大件平均到每年的预留；资金成本约3%，这是把首付的机会成本和贷款利息里消耗掉的部分合并成的粗略估计。三块都是收不回来的沉没型成本，正好和租金对等——租金也是付出去就没了。所以比较的逻辑是：年租金如果高于房价的5%，意味着你租掉的钱比自己持有还要多，买就开始占便宜。
三个价位，三个现成答案
50万美元的房子，门槛月租2,083美元：同户型月租2,600美元的话，高于门槛不少，倾向于买；月租只有1,800美元，倾向于租。75万美元的房子门槛是3,125美元，不少大城市近郊的独栋实际月租在2,800美元上下，低于门槛，法则说租。35万美元的房子门槛只有1,458美元，平价城市同类房月租常在1,900美元，明显高于门槛，法则说买。三个例子也揭示了规律：贵的城市买不如租、平价城市租不如买，背后就是房价和租金脱节的程度不同。
法则失灵的四种情况
第一，高税地区：新泽西、德州部分县的实际房产税率可达2%甚至更高，1%的假设直接失效，门槛要相应抬高。第二，高HOA：公寓每月400美元HOA等于每年多出近5,000美元消耗，必须另加在5%之外，相当于门槛月租再加400。第三，极低利率时期：资金成本那一档在利率3%时不到3%，法则会偏保守。第四，老房子：房龄30年以上的维护费1%常常不够。用之前先拿这四条对照一遍，中的条数越多，越要改用精算而不是速判。精算时可以用 rent-vs-buy 把税、HOA、维修换成你这套房的真实数字。
它和房价租金比其实是同一件事
把5%取倒数就是20，所以5%法则和房价租金比20这条线完全等价：房价除以年租金等于20时，年租金正好是房价的5%。低于20（比如16），说明租金相对房价贵，偏买；高于20（比如25），说明房价相对租金贵，偏租。两套工具一个是加法一个是除法，互相印证。速判法的价值从来不是精确，而是让你在看房现场、刷到一套房源时，十秒钟内先有个方向，再决定值不值得回家开计算器细算。
正确的使用姿势：先速判，再精算
建议流程是：用5%法则筛掉明显不划算的一侧——门槛和实际租金差出20%以上时，结论通常稳健，可以直接跳过；两者接近时（比如门槛2,083、实际月租2,200），速判给不出可靠答案，必须把居住年限、利率、税率、HOA全部填进精算工具跑完整周期。把速判当终点是偷懒，把每套房都精算一遍是浪费时间，分工清楚，工具才顺手。
常见问题
3%的资金成本在现在的利率环境还成立吗？
利率6%到7%的环境里，3%甚至偏低，因为利息消耗本身就不止这个数；反过来利率回到3%时代时应把这一档调低。法则里的参数要随利率环境修正，这也是它只能速判、不能精算的原因。
比较时租金要不要含水电网费？
用纯租金口径。两边都发生的费用（水电、网络、租客保险）不影响比较结果；房东包的水电要估个值从租金里扣掉，再和门槛比，不然会高估租房的吸引力。
这条法则适合用来判断投资房吗？
不适合。它比较的是自住场景下租房成本与持有成本，投资房要看租金回报率、现金流和增值预期，是另一套框架。把5%法则套到投资房上，会漏掉空置、管理和租客风险等关键项。
我看的房HOA每月450美元，怎么套法则？
把HOA单独加进去：门槛月租等于房价乘以5%除以12，再加上450。HOA越高，买这一侧需要租金高出越多才划算，高HOA公寓在速判下经常直接出局，这和实际经验吻合。
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官方来源与适用范围
本文为中文整理的生活指南，数字为估算或区间，具体以官方最新公布为准。
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